مشروع قانون مقترح

نص مشروع قانون مقترح لتحرير العلاقة الإيجـــــــــارية

مادة 1 : أ – تلغى جميع قوانين إيجار الأماكن المختلفة الصادرة قبل هذا القانون، وتحرر عقود إيجار جديدة وفقا لرغبة كل من الطرفين ولإرادتهما الحرة المختارة، طبقا للقانون المدني، مع عدم الإخلال بباقى مواد هذا القانون

ب – تستمر جميع العقود الخاضعة للقانون رقم 4 لسنة 1996 السارية حتى إنتهائها كما هى

ج – إذا نص العقد على تجدده تلقائياً، فيتجدد مرة واحدة فقط بحكم القانون لمدة تعاقدية مماثلة ما لم يقم المستأجر قبل انتهاء المدة الأصلية بإشعار المؤجر بعدم رغبته في التجديد

د – فى جميع الأحوال يكون عقد الإيجار المشهر سنداً تنفيذياً كحكم قضائي

ملحوظة: القانون المدنى المصرى يعتبر ماسة قانونية ويستحق كل تقدير وإشادة رحم الله من وضعه وصاغه

من الناحية العملية القانون رقم 4 لسنة 1996 لم يلغه هذا القانون لأن كل منهما يحيل المتعاقدين إلى القانون المدنى

كما أن مدة الإيجار غير مقيدة إطلاقا، فلا يعقل أن يحال المتعاقدين إلى القانون المدنى، ثم تحدد مدة الإيجار وتقيد

(البيعان بالخيار ما لم يتفرقا)

مادة 2 : تمنح جميع الأماكن المؤجرة، وتشمل جميع الأماكن المؤجرة لجهات حكومية أو إدارية أو رسمية (أ) الخاضعة لقوانين الإيجار السابقة على القانون رقم 4 لسنة 1996 (ب) المغلقة التى مضى على غلقها 365 يوما على الأقل من تاريخ نشر هذا القانون بالجريدة الرسمية، غلقا متواصلا غير متقطع من واقع فواتير الكهرباء أو المياه أو الغاز : مهلة أقصاها 30 يوما، يستوى فى ذلك الأماكن السكنية والأماكن الغير سـكنية، ثم تخلى فورا، و تسلم للمالك أو من ينوب عنه، أو لورثته أو من يمثلهم

فإذا امتنع أى من هؤلاء عن استلام المكان رغم إنذاره من المستأجر، أو تعذر إنذار المستأجر لأى منهم باستلام المكان، فيجوز للمستأجر أن يقدم طلباً الى قاضي الأمور المستعجلة لتسليم ذلك المكان إلى المحكمة، دون المساس بأي حقوق مقررة لأي من الطرفين

لماذا 365 يوما؟ قد يكون هناك مستأجر أضطر لغلق وحدته التى يستأجرها بسبب ظروف يناير 2011، وقد يوجد من تعثر فى استئناف نشاطه طوال عام 2011

أما غلق المستأجر للوحدة المؤجرة أكثر من 365 يوما، فلا داع لاحتجاز شقة للبنت و محل للولد لما يكبروا

أهمية هذه المادة أنها تمهيدية للمادة 3 ، بمعنى أنها توفر عددا هائلا من الوحدات المؤجرة المغلقــة السـكنية و التجــارية و الصناعية و الحرفية والخدمية، قد يقدر بالملايين للعرض فى ســـوق الإيجار يســــتوعب المســتأجرين القدامى الذين لن يوفقوا فى تحرير عقود إيجار جديدة لنفس الوحدات التى كانوا يشـغلونها

فضلا عن تشـجيع ملاك الوحدات المغلقة غير المؤجرة على عرضها للإيجار

ينبغى إرساء مبدأ أن كل مالك أحق بملكه سواء عقار أو غيره

ولا ننسى أن المستأجر فى نفس الوقت مالك لأشياء أخرى

(ولا تبخسوا الناس أشياءهم)

ولأن القانون يخاطب عموم الناس بمن فيهم حسـن النية، و سـئ النية، ولاحتمال قيام البعض بالتلاعب توجب ذكر عبارة: وتســلم للمالك

ولأن المالك قد يكون متوفيا وعقاره مورث على الشـيوع، توجب ذكر عبارة: أو لورثته

مادة 3 : تمنح جميع الأماكن المؤجرة، وتشمل جميع الأماكن المؤجرة لجهات حكومية أو إدارية أو رسمية (أ) الخاضعة لقوانين الإيجار السابقة على القانون رقم 4 لسنة 1996 (ب) عدا تلك الأماكن المذكورة فى المادة 2 : مهلة أقصاها ســنة للأماكن السكنية، ومهلة أقصاها 6 أشــهر للأماكن الغير ســكنية، من تاريخ نشر هذا القانون بالجريدة الرسمية، ثم تخلى فورا، وتسلم للمالك أو من ينوب عنه، أو لورثته أو من يمثلهم

فإذا امتنع أى من هؤلاء عن استلام المكان رغم إنذاره من المستأجر، أو تعذر إنذار المستأجر لأى منهم باستلام المكان، فيجوز للمستأجر أن يقدم طلباً الى قاضي الأمور المستعجلة لتسليم ذلك المكان إلى المحكمة، دون المساس بأي حقوق مقررة لأي من الطرفين

ملحوظة: لم تذكر كلمة مستأجر بمواد القانون، تجنبا لدوامة: المستأجر الأصلى، و المستأجر الوريث والمستأجر الشريك

فالصياغة منصبة فقط على العين المؤجرة

لاحظ أيضا أن الإخلاءات تتم على 3 مراحل تمهد لبعضها البعض

إن الذريعة التي يتخذها بعض التجار بأن لهم اسما تجاريا معروفا في المنطقة المستأجرين بها، هى ذريعة واهية من أناس يجيدون الكلام، و بعضهم يجيد التهرب من دفع الضرائب المستحقة، كما أنهم حصلوا على أرباح مالية ضخمة تمتعوا بها وتنعموا فيها لفترات طويلة في ظل إيجارات زهيدة

لاحظ أن دولا أخرى ألغت قانون الإيجار القديم بالفعل، و أعطت مهلة تم خلالها زيادة الإيجار ، بينما هنا الإيجار لم يزد

هل تفضلون إضافة فقرة: ويعتد بتحديد المكان سكنى أو غير سكنى بآخر فاتورة كهرباء أو مياه أو غاز سددت قبل صدور هذا القانون

مادة 4 : الحد الأقصى للقيمة الإيجارية يكون موحدا على مستوى الجمهورية كما يلى

للأماكن السكنية يساوي 3.0% سنويا من قيمتها السوقية

للأماكن الإدارية يساوي 7.5% سنويا من قيمتها السوقية

للأماكن التجارية والصناعية والحرفية والخدمية يساوي 10% سنويا من قيمتها السوقية

وتختص مصلحة الضرائب العقارية وحدها بتحديد القيمة السوقية للوحدات العقارية

ويجوز أن يتفق طرفا عقد الإيجار على قيمة إيجارية أقل

مصلحة الضرائب العقارية لن تحدد الإيجار هى فقط تقوم بتثمين الشــقة أو المحل أو المخزن

بافتراض أن الشقة خالية تماما من أى مستأجر ومعروضة للبيع

وستقوم المصلحة بذلك التثمين أو التسعير تلقائيا كل 5 سنوات

بصرف النظر عن وجود أى قوانين إيجار أو علاقة إيجارية

على أساس ذلك التثمين تتبين المصلحة مدى خضوع الوحدة للضريبة العقارية

ملحوظة: قيام المالك بتأجير عقاره هو عمل إنما يقصد به الاستثمار ، والمستثمر يقارن العائد الناشئ عن جهده وسعيه بالعائد من الوديعة البنكية (الشهادة البلاتينية من البنك الأهلى المصرى تمنح 11.5%)، وينبغى أن يزيد الأول (العائد الاستثمارى) على الآخر (العائد البنكى)، و من ثم فالقيمة الإيجارية منطقيا يلزم أن تزيد عن نسبة 11.5% من القيمة السـوقية البيعية للعقار المؤجر

أو تزيد (أضعف الإيمان بنسبة واحد بالمائة) على عائد الإيداع المعلن من البنك المركزى مثلا فى أول يوليو من كل عام (حاليا 9%) يزيد الإيجار بزيادتها و ينخفض بانخفاضها

بينما هنا القيمة الإيجارية مخفضة وثابتة 5 سنوات

هذه المادة ردا على تساؤل المستأجرين القدامى: هانروح فين

كما يلاحظ أن الأماكن ذات القيمة التاريخية والفيلات والقصور عالية الثمن لن تضار

والعكس صحيح

حيث أن القيمة الإيجارية تقدر بالنسبة المئوية

القيمة السوقية هى ثمن الشقة (أو المحل) بافتراض إنها خالية من المستأجر تماما وأنت عارضها للبيع

مادة 5 : تحدد القيمة الإيجارية لجميع عقود الإيجار وفقا للقيمة السوقية المدونة بآخر خطاب صادر من مصلحة الضرائب العقارية بتقدير قيمة ذات المكان المؤجر، وتعدل تلقائيا كلما صدر خطاب جديد من مصلحة الضرائب العقارية

لماذا ؟ لأن مصلحة الضرائب العقارية ستخطر المالك رسميا بخطاب بعلم الوصول كل خمس سنوات

وستقوم المصلحة عن طريق لجان ميدانية بتحديد قيمة الوحدة البيعية

حسب الحى والشارع والمطل والمساحة والتشطيب الخارجى

وهى نفس معايير تثمين العقار لدى أى سمسار بمنطقتك

فإذا كانت المدة المتممة لخمس سنوات اعتبارا من تاريخ آخر خطاب مرسل من مصلحة الضرائب العقارية مثلا خمسة أيام، كانت القيمة الإيجارية لهذه الخمسة أيام متفقة مع القيمة السوقية المدونة بآخر خطاب ورد من مصلحة الضرائب العقارية، ثم وبنفس العقد (بدون إجراء إضافى) تعدل القيمة الإيجارية اعتبارا من تاريخ الخطاب التالى من مصلحة الضرائب العقارية و وفقا لما ورد به، إذ يكفى أن ينص بعقد الإيجار على أن كل خطاب يصدر من مصلحة الضرائب العقارية بتقدير القيمة السوقية للوحدة المؤجرة يعتبر جزءا أصيلا لا يتجزأ من عقد الإيجار

ولا تنس أن مالك الوحدة غالبا سيكون مطالبا بسداد مبلغ ضريبة أعلى كلما ورد إليه خطاب من مصلحة الضرائب العقارية

خمسة مواد بسيطة و غير معقدة

بعض المقترحات الأخرى ترجئ الحل لما بعد ثلاثــة ســنوات، يعنى لا حل، مجرد تخدير

أمثلة: قدرت مصلحة الضرائب العقارية قيمة وحدة ما بمبلغ 300 ألف جنيه، فإذا كانت تلك الوحدة

سـكنية يكون إيجارها السنوى = 300.000 × 3.0% = 9000 جنيه = 750 جم إيجار شهرى

إدارية (شركة أو مكتب أو عيادة) يكون إيجارها السنوى = 300.000 × 7.5% = 22500 جنيه = 1875 جنيه إيجار شهرى

تجارية أو صناعية أو حرفية يكون إيجارها السنوى = 300.000 × 10% = 30000 جنيه = 2500 جنيه إيجار شهرى

أيضا الشاب الذى يبدأ حياته العملية ويرغب فى استئجار شقة سكنية قيمتها السوقية مثلا 150 ألف جنيه، كم سيدفع إيجارا لها وفق هذا المقترح؟ 375 جنيه شهريا

هل ترى أن هذا القانون يشجع الملاك على فتح عقاراتهم المغلقة، و عدم التردد فى عرضها للإيجار؟

وعدم التذمر من عبء الضريبة العقــارية؟

وبالتبعية هل تنخفض القيمة الإيجارية طبقا لزيادة المعروض؟

علما أنه ليس جميع الملاك يرغبون فى إخلاء العين المؤجرة إذا كان المستأجر لا يتسبب فى إزعاج أو ضرر بسلامة المبنى أو خرقا للآداب العامة، هم فقط يرغبون بقيمة إيجارية عادلة وبعدم تأبيد عقد الإيجار

تعريف المكان السكنى: هو المتخذ على نحو معتاد للإقامة والمعيشة وإن كان بصفة متقطعة

كل ما عداه هو مكان غـير سـكنى

إدارى: شركة، مكتب محاسبة، مكتب محاماة، عيادة وغالبا ما يكون شقة

تجارى: معرض ملابس، قطع غيار – صناعى: مصنع ملابس – حرفى: ورشة سيارات

المشروع مطروح للمناقشة، وفى انتظار آرائكم وتعليقاتكم

اكتب تعليق

Fill in your details below or click an icon to log in:

WordPress.com Logo

You are commenting using your WordPress.com account. Log Out / Change )

Twitter picture

You are commenting using your Twitter account. Log Out / Change )

Facebook photo

You are commenting using your Facebook account. Log Out / Change )

Google+ photo

You are commenting using your Google+ account. Log Out / Change )

Connecting to %s

%d bloggers like this: